Immobilier

Plus-values immobilières : L’exonération pour certains cas de ventes

Dernièrement, plusieurs réformes se sont succédé sur les impôts à payer sur la plus-value immobilière obtenue lors de la vente d’un bien.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

On dit que vous réalisez une plus-value immobilière lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté. On parle ici de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

·      Prix d’achat

Pour le calcul des frais d’achat, il faut tenir compte du prix d’achat du logement, des frais d’acquisition (frais de notaire et éventuels frais d’agence immobilière) soit au réel soit avec un forfait de 7.5% du prix du bien, la prise en compte de vos frais de travaux (agrandissement, rénovation, amélioration, etc.) ou d’un forfait de 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention pour tenir compte des travaux réalisés. A vous de voir quelle déclaration est préférable par rapport aux travaux réellement effectués et ce pourcentage forfaitaire.

·       Prix de vente

Pour le prix de cession, il faudra déduire du prix de vente, les frais de vente comme le coût de la réalisation des diagnostics immobiliers ou les frais d’agence.

·       Comparaison des deux prix

Ce coût de votre acquisition est ensuite comparé à votre prix de vente net vendeur. Si le prix de vente est supérieur à ce coût d’achat,vous avez réalisé une plus-value immobilière. On parle ici d’une plus-value brute avant tout abattement ou exonération.

Dans quel cas, sommes-nous exonérés de la plus-value immobilière de cession ?

Depuis de nombreuses années et cela est toujours valable en 2022, la résidence principale est entièrement exonérée de cet impôt sur la plus-value. Cela signifie que quel que soit le montant gagné sur votre vente par rapport à votre achat, vous ne payerez ni impôt ni prélèvements sociaux sur ce bénéfice.

Tous les autres biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme votre résidence principale subissent un impôt sur cette plus-value immobilière brute après déduction des abattements. Ceci comprend aussi bien les résidences secondaires, qu’un investissement locatif ou encore des logements laissés vacants ou des terrains. Les taxes seront les mêmes.

En outre, dans certains cas précis de cession d’une habitation secondaire, il est possible d’être exonéré de plus-value pour l’achat d’une résidence principale si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre habitation principale. La vente d’un bien locatif peut ainsi permettre à un acquéreur de devenir propriétaire de sa résidence principale tout en étant exonéré d’impôts sur la plus-value de cession.

 

Quels sont les abattements pour la durée de détention du bien ?

Le principe des abattements pour la durée de détention est que plus vous gardez longtemps votre logement entre le moment de son achat et celui de sa vente et plus vous bénéficiez d’une réduction de votre plus-value brute. La date à laquelle vous avez reçu votre titre de propriétaire pour ce bien est donc importante.

Il y a en réalité deux barèmes pour cette taxe sur une plus-value immobilière. Un qui concerne l’impôt sur le revenu à 19 % et l’autre qui concerne les prélèvements sociaux à 17.2 % (CSG et CRDS). Le premier sur le revenu permet une exonération complète au bout de 22 ans alors qu’il faut attendre 30 ans pour ne plus payez aucune contribution sociale sur cet argent gagné.

Exemple de calcul de taxation après réduction forfaitaire

Par exemple, un vendeur qui réalise une plus-value brute de 30 000 € sur une maison qu’il détient depuis 15 ans bénéficiera :

·      D’un abattement de 60 % pour l’impôt sur le revenu à 19 %. Cela veut dire que l’impôt est calculé sur sa plus-value nette de 40 % de 30 000 €, soit sur 12 000 €. Cela fait un impôt d’un montant de 2280 € (19 % de 12 000 €).

·      D’un abattement de 16.5 % pour les prélèvements sociaux. Cela signifie qu’il devra 17.2 % de sa plus-value nette de 25 050 € (83.5 % de 30 000 €), soit un montant de 4 308.60 € au titre de la CSG CRDS.

Sur cet exemple, l’imposition totale sur une plus-value de cession d’immeubles de 30 000 euros est donc de 6 588.60 euros (4 308.60 € + 2280 €).

Cet impôt sur la plus-value fait partie des différents frais à payer lors d’une vente immobilière. Il est à payer même si vous n’êtes pas imposable sur le revenu. C’est le notaire qui se chargera de prélever cet impôt immobilier à la date de votre vente définitive.

Une surtaxe pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

Depuis 2013, le gouvernement a mis en place une surtaxe sur une plus-value immobilière de plus de 50 000 euros. Elle consiste à ajouter un taux supplémentaire au 19 % déjà prélevé sur votre plus-value nette après déduction des abattements pour détention. Le taux de cette taxe supplémentaire varie de 0 à 6 % en fonction de l’ampleur de la plus-value immobilière.

Les cas exceptionnels qui sont exonérés :

-         Les immeubles dont la valeur est inférieure à 15 000€

-         Les biens faisant l’objet d’expropriation, lorsque l’indemnité est utilisée intégralement pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles

-         Les logements autres que la résidence principale, cédés par des personnes qui n’ont pas été propriétaire de leur résidence principale. Le prix de cession doit être utilisé par le cédant pour acquérir ou faire construire sa résidence principale

-         Les anciennes résidences principales des personnes ayant quitté leur logement pour une maison de retraite médicalisée

-         Les biens cédés au profit d’organismes en charge du logement social

Depuis le 4 octobre 2022, la commission des finances au sein de l’Assemblée nationale se réunit afin d’étudier le projet de loi de finances 2023. La dispense de payer des taxes sur les terrains, les immeubles et les logements cédés à des acquéreurs qui cherchent à mettre sur pied des logements sociaux a été au cœur des débats. Dans le but d’inciter à la création de ces types de logement, les parlementaires se sont finalement mis d’accord pour prolonger la mesure.

Pour réussir votre vente, il vous faudra bien étudier le potentiel de votre logement, notamment en regardant comment estimer sa maison. Il vous faudra également limiter les frais de vente. Cela est, par exemple, possible en choisissant une agence immobilière à frais réduits.

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